Immobilier · Sartrouville (78500)

Immobilier à Sartrouville : prix, quartiers et gare RER A (78500)

Q: Quel est le prix immobilier à Sartrouville en 2026 ?

Le prix moyen d'une maison s'établit à 4 350 €/m², 80 % des ventes se situant entre 3 200 et 5 630 €/m². Les appartements sont à 3 890 €/m². Ce sont des indicateurs de marché.

Avec 52 763 habitants, Sartrouville est le plus grand marché du secteur en volume, et le plus accessible : 4 350 €/m² de moyenne pour une maison, soit 37 % sous le centre de Chatou. C’est aussi le plus hétérogène. Entre une rue résidentielle éloignée des axes et un secteur proche du quartier prioritaire, les valeurs n’ont rien à voir, et la moyenne communale n’a presque aucun sens pour expertiser un bien précis. La commune offre en revanche ce qu’aucune autre voisine n’a : 37 établissements scolaires dont trois lycées, et un nœud RER A et Transilien. Voici comment lire ce marché avant de vendre.

🏠Type de bien

Collectif des années 1960-1980 près des gares, pavillonnaire ailleurs

💰Prix moyen

4 350 €/m² (maison)

👥Type d’acheteur

Primo-accédants, jeunes actifs, familles, investisseurs

⏱️Délai de vente

10 à 16 semaines

⭐Atout majeur

Le plus grand choix de biens du secteur, à prix accessibles

🎒Écoles

37 établissements dont 6 collèges et 3 lycées

🎯Force pour la vente

Une offre scolaire complète jusqu’au lycée

🔍Mon analyse

Ici, la moyenne communale ne vaut rien : c’est la rue qui décide.

Comment lire le marché sartrouvillois

Le plus gros marché du secteur

Sartrouville compte 52 763 habitants pour une densité de 6 236 hab./km² (INSEE RP2023) : c’est la deuxième population du secteur après Rueil-Malmaison, et le plus gros marché par le volume de transactions. Le bâti est mixte, à dominante collective dans les secteurs proches des gares et de la Seine, pavillonnaire ailleurs. La commune compte un quartier prioritaire de la politique de la ville de 7 100 habitants (QPV 2024, décret n°2024-1212 du 27 décembre 2024).

Dix Arpents, secteur gare, bords de Seine

Le découpage municipal repose sur des conseils de quartier dont les dénominations ne sont pas publiées de manière exploitable : la liste officielle est à demander en mairie. Les secteurs repérables par les annonces et les portails sont le quartier des Dix Arpents, le secteur de la gare RER A, les bords de Seine et le quartier du Val, ce dernier étant un nom d’usage local à confirmer.

🔍 Mon analyse : À Sartrouville, l’erreur la plus coûteuse pour un vendeur est de raisonner à l’échelle de la commune. Entre deux adresses distantes de huit cents mètres, l’écart de valeur peut dépasser celui que l’on observe entre deux communes voisines ailleurs dans le secteur.

Combien vaut un bien à Sartrouville en 2026 ?

3 200 – 5 630 €

Fourchette maison au m²

3 890 €/m²

Prix moyen appartement

37 %

D’écart avec Chatou centre

Le marché le plus accessible du secteur

Le prix moyen d’une maison s’établit à 4 350 €/m² (Efficity, septembre 2026), 80 % des ventes se situant entre 3 200 et 5 630 €/m² ; Trackstone retient 5 153 €/m² de moyenne. Les appartements sont à 3 890 €/m² (fourchette 2 550 – 5 250 €/m²), PAP relevant 3 753 €/m² et Trackstone 3 780 €/m². Par rapport au centre-ville de Chatou, l’écart atteint 37 % sur les maisons et environ 32 % sur les appartements. C’est aussi le marché où la marge de négociation est la plus large, parce que le volume y est le plus important.

Pourquoi les prix varient du simple au double selon la rue

La fourchette des maisons couvre 2 430 €/m² : sur 100 m², cela représente 243 000 € d’écart théorique entre le bas et le haut du marché. Les méthodes d’estimation divergent elles aussi fortement — 4 254 €/m² tous biens selon MeilleursAgents au 1er septembre 2026, 4 729 €/m² selon agence.immo. Cette dispersion traduit une réalité : la gare structure le marché en auréoles, et le prix baisse sensiblement au-delà de vingt minutes à pied. La présence d’un quartier prioritaire renforce encore l’hétérogénéité.

Les ventes réelles à Sartrouville sur la carte

Cette carte reprend les transactions enregistrées par les notaires (données DVF) à Sartrouville. Raisonnez par auréole autour de la gare plutôt qu’à l’échelle de la commune : c’est la distance au quai, et non la moyenne communale, qui explique les écarts.

🗺️ Ouvrir la carte en plein écran · Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), données publiques de l’État.

🔍 Mon analyse : Sur un marché aussi dispersé, une estimation en ligne se trompe presque toujours, dans un sens ou dans l’autre. Le seul moyen d’approcher la valeur est de partir des ventes de votre auréole autour de la gare, pas de la moyenne de la commune.

Écoles, commerces et transports à Sartrouville

37 établissements, dont trois lycées

C’est l’offre scolaire la plus complète du secteur : 16 écoles maternelles, 15 écoles élémentaires, 6 collèges et 3 lycées généraux. Parmi les collèges cités : Louis Paulhan (plus de 500 élèves), Sébastienne Guyot (187 boulevard de Bezons) et Colette. Le lycée de référence est le lycée Evariste Galois, desservi par les lignes scolaires 6460 à 6466. Le premier collège de la commune est classé 1 383e sur 8 732 établissements sur les résultats du DNB — un classement à re-vérifier à la source. La liste nominative complète des écoles est à confirmer auprès de l’académie de Versailles.

L’offre commerciale la plus large du secteur

La taille de la population donne à Sartrouville l’offre commerciale la plus large des communes étudiées : centre-ville commerçant, marchés forains, nombreux commerces de proximité et moyennes surfaces. Le centre commercial régional Westfield Parly 2 est accessible par la ligne 6421 depuis Chatou-Croissy, et les pôles de Houilles et Chatou complètent l’offre. Les jours de marché et l’inventaire des enseignes sont à demander au service économique de la mairie.

Un nœud RER A et Transilien

La gare de Sartrouville est desservie par le RER A (branche Poissy) et le Transilien : c’est l’un des nœuds ferroviaires majeurs du secteur. Le réseau de bus est très dense : lignes 6401, 6411, 6417, 6425, 6426, 6429, 6433 et 1433, auxquelles s’ajoutent les lignes scolaires 6460 à 6466 vers le lycée Evariste Galois. Côté route : A15, A86 et boulevard de Bezons.

Les biens recherchés à Sartrouville

L’appartement de 2-3 pièces et la maison sous 450 000 €

Les acheteurs sont des primo-accédants franciliens à budget contraint, des jeunes actifs travaillant à La Défense ou à Paris, des familles cherchant une maison avec jardin sous 450 000 €, des investisseurs locatifs — le rendement y est supérieur à Chatou — et des acquéreurs venus de Nanterre, de Bezons et des Hauts-de-Seine. Ils visent un appartement de 2-3 pièces à moins de quinze minutes des gares, une maison de ville de 4 pièces, un petit pavillon avec jardin ou un bien à rénover.

Les biens rares de la commune

Le parc étant majoritairement composé de collectif des années 1960-1980, trois configurations se détachent : le pavillon avec jardin dans les quartiers résidentiels éloignés des axes, la maison de ville rénovée en secteur gare, et l’appartement avec terrasse et parking dans un programme récent.

Ce qu’il faut assumer

L’hétérogénéité micro-locale d’abord : la présence d’un quartier prioritaire de 7 100 habitants rend les dynamiques de prix très variables d’une rue à l’autre. L’écart entre sources ensuite — de 4 254 à 4 729 €/m² tous biens —, qui rend l’estimation individuelle indispensable. Puis la densité et la circulation, les nuisances de l’A15, et le risque inondation historique lié à la Seine pour les secteurs bas, avec un PPRi à consulter en mairie.

Combien de temps pour vendre à Sartrouville ?

Comptez 10 à 16 semaines. Sur un marché à fort volume, le délai dépend surtout du prix : les biens surévalués restent plusieurs mois en ligne, dans un environnement où l’acheteur a le choix. La référence nationale est d’environ 98 jours. C’est une estimation argumentée.

🔍 Mon analyse : Le volume est une arme à double tranchant. Il garantit qu’il existe des acheteurs pour votre bien, et il garantit aussi qu’ils verront passer d’autres annonces comparables la même semaine. Le prix n’est pas un point de départ de négociation : c’est un filtre d’entrée.

Bien vendre à Sartrouville : la méthode

Estimer par l’auréole, pas par la commune : les ventes réelles à distance comparable de la gare sont la seule base solide.
Chronométrer la marche jusqu’au quai : vingt minutes est le seuil au-delà duquel le prix décroche nettement.
Soigner la présentation face au volume : sur un marché où l’acheteur compare, la qualité des photos et du dossier fait gagner des semaines.
Chiffrer le rendement pour les investisseurs : c’est le seul segment du secteur, avec Bezons, où l’argument locatif porte vraiment.

En résumé

52 763 habitants : le plus gros marché du secteur en volume, mixte entre collectif des années 1960-1980 et pavillonnaire.
Maisons à 4 350 €/m² (3 200 – 5 630 €/m²), appartements à 3 890 €/m² : 37 % sous le centre de Chatou.
2 430 €/m² d’amplitude, soit 243 000 € d’écart théorique sur 100 m² : la rue décide.
37 établissements scolaires dont 6 collèges et 3 lycées, gare RER A et Transilien.
Quartier prioritaire de 7 100 habitants : analyse indispensable micro-quartier par micro-quartier.
Délai estimé de 10 à 16 semaines, très dépendant du prix de présentation.

Vous vendez à Sartrouville ?

Sur un marché où deux rues voisines n’ont pas la même valeur, une estimation en ligne se trompe presque toujours. Je pars des ventes réelles de votre auréole autour de la gare.

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Questions fréquentes sur l’immobilier à Sartrouville

Quel est le prix immobilier à Sartrouville en 2026 ?

Le prix moyen d’une maison s’établit à 4 350 €/m², 80 % des ventes se situant entre 3 200 et 5 630 €/m². Les appartements sont à 3 890 €/m². Ce sont des indicateurs de marché.

Sartrouville est-elle la commune la moins chère du secteur ?

C’est le marché le plus accessible des communes étudiées pour les maisons : environ 37 % sous le centre-ville de Chatou. Bezons est plus bas sur les appartements.

Pourquoi les prix varient-ils autant d’une rue à l’autre ?

La gare structure le marché en auréoles et le prix décroche nettement au-delà de vingt minutes à pied. La présence d’un quartier prioritaire de 7 100 habitants accentue encore l’hétérogénéité.

Quelle gare dessert Sartrouville ?

La gare de Sartrouville, sur le RER A branche Poissy et le Transilien, l’un des nœuds ferroviaires majeurs du secteur, avec un réseau de bus très dense (6401, 6411, 6417, 6425, 6426, 6429, 6433, 1433).

Y a-t-il des lycées à Sartrouville ?

Oui, trois lycées généraux, dont le lycée Evariste Galois, au sein de 37 établissements scolaires : 16 maternelles, 15 élémentaires, 6 collèges et 3 lycées. C’est l’offre la plus complète du secteur.

Quels sont les quartiers de Sartrouville ?

Les repères utilisés par les annonces sont le quartier des Dix Arpents, le secteur de la gare, les bords de Seine et le quartier du Val. La liste officielle des conseils de quartier est à demander en mairie.

Investir à Sartrouville, est-ce pertinent ?

Le rendement locatif y est supérieur à celui de Chatou et le marché locatif est profond. L’analyse doit se faire rue par rue plutôt qu’à l’échelle communale.

Combien de temps pour vendre à Sartrouville ?

Comptez 10 à 16 semaines selon une estimation argumentée. Sur un marché à fort volume, un bien surévalué peut rester plusieurs mois en ligne.

Comment faire estimer mon bien à Sartrouville ?

En partant des ventes réellement conclues à distance comparable de la gare, puis en ajustant selon la rue, l’état, le stationnement et l’exposition aux axes. Je me déplace pour une estimation gratuite et sans engagement.

📊 D’où viennent ces chiffres ? Prix au m² : indicateurs de marché 2026 (médianes et moyennes publiées par MeilleursAgents, Efficity, PAP, SeLoger, Orpi, Le Figaro Immobilier et les données DVF, relevés 2025-2026). Population et logements : INSEE RP2023, paru le 27/08/2026. Écoles, commerces et transports : villes concernées, académie de Versailles et Île-de-France Mobilités, 2026. Les délais de vente sont des estimations argumentées, pas des mesures publiées par commune. Il s’agit d’indicateurs de marché par secteur, et non de l’estimation d’un bien précis : la rue, la surface, le terrain, l’état et le DPE font varier la valeur de plusieurs centaines d’euros au mètre carré.

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