Immobilier à Bougival : prix, quartiers et bords de Seine (78380)

Les quartiers officiels de Bougival

9 134 habitants, 4 477 logements

Bougival compte 9 134 habitants et 4 032 ménages, pour une densité de 3 309 hab./km² (INSEE RP2023). Le parc se limite à 4 477 logements, dont 90,0 % de résidences principales, 2,2 % de résidences secondaires, 7,7 % de logements vacants et 61,2 % de propriétaires occupants. Le niveau de vie médian atteint 36 010 €, le taux de pauvreté 8 % et le chômage 8,2 %. L’habitat mêle maisons de caractère, pavillons de coteaux et bords de Seine.

Cœur de ville, La Chaussée, Les Coteaux Monet, Rives de Seine

La Ville a mis en place quatre conseils de quartier officiels : Cœur de ville, La Chaussée, Les Coteaux Monet et Rives de Seine. Un cinquième quartier, « Monet », est cité par la presse locale et reste à confirmer en mairie. Ces quatre ensembles ne se valorisent pas de la même manière : les Coteaux Monet et les Rives de Seine portent la prime patrimoniale, le Cœur de ville porte la vie commerçante.

Combien vaut une maison à Bougival en 2026 ?

16 % sous le centre de Chatou

Le prix moyen d’une maison s’établit à 5 770 €/m² dans le quartier des Hauts de Bougival (Efficity, septembre 2026), pour une fourchette de 4 370 à 6 700 €/m². C’est environ 16 % sous le centre-ville de Chatou. Les appartements se situent à 4 625 €/m² selon MeilleursAgents (fourchette 3 370 – 6 676 €/m²) ; Le Figaro Immobilier retient de son côté une médiane de 5 586 €/m² pour les appartements et 5 534 €/m² tous biens au 1er août 2026. Les deux lectures diffèrent nettement : sur un marché aussi étroit, chaque vente pèse lourd dans les statistiques.

Un repli de 3 % sur un an, sur les appartements

Le Figaro Immobilier relève un repli de 3 % sur un an pour les appartements. Les maisons apparaissent plus stables. La série sur trois ans n’est pas publiée pour Bougival. Pour un vendeur d’appartement, cela ouvre une fenêtre de négociation côté acheteur qu’il vaut mieux anticiper ; pour un vendeur de maison de caractère, cela ne change presque rien, car ce segment dépend de la rareté bien plus que de la conjoncture. La fourchette maison couvre 2 330 €/m², soit près de 280 000 € d’écart théorique sur une maison de 120 m².

Les ventes réelles à Bougival sur la carte

Cette carte reprend les transactions enregistrées par les notaires (données DVF) à Bougival. Peu de points, et c’est justement l’information : dans une commune de 4 477 logements, chaque vente devient une référence que votre acheteur n’a pas.

🗺️ Ouvrir la carte en plein écran · Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), données publiques de l’État.

Écoles, commerces et transports à Bougival

Secteurs scolaires et lycées

La liste nominative des écoles de Bougival n’a pas pu être établie de façon fiable à partir des sources publiques : elle est à demander au service scolaire de la mairie. Le collège Jean Moulin de Croissy-sur-Seine (19 rue de Seine) est cité comme collège de commune voisine, le rattachement de Bougival restant à confirmer auprès du Département des Yvelines. Le lycée de secteur serait le lycée Alain, au Vésinet. Point concret en revanche : la ligne scolaire 6456 relie Croissy-sur-Seine et Bougival aux lycées International et Nicot de Saint-Germain-en-Laye. L’offre privée voisine comprend Perceval et Jeanne d’Arc/Notre-Dame à Chatou, et l’Institut du Bon Sauveur au Vésinet.

Des commerces de village

Les commerces de proximité se concentrent dans le Cœur de ville et le long de la rue principale, complétés par l’offre de Croissy-sur-Seine et de Chatou à quelques minutes. La commune conserve une vitalité commerciale de village, régulièrement soulignée dans les avis d’habitants. La présence et le jour d’un marché forain sont à vérifier en mairie.

Pas de gare : le RER A par Le Vésinet et Chatou

Bougival ne dispose pas de gare. L’accès au RER A se fait par les gares du Vésinet-Le Pecq, du Vésinet-Centre et de Chatou-Croissy. Les lignes 6404, 6405, 6415, 6420, 6429, 6431 et 6439 desservent la gare du Vésinet-Le Pecq. Côté route : A14, A86 et le pont de Bougival, l’un des franchissements structurants de la Seine dans le secteur. Aucun projet ferroviaire nouveau n’est identifié sur la commune.

Les biens recherchés à Bougival

La maison de caractère de 5-6 pièces

Les acheteurs sont des cadres supérieurs et professions libérales, des familles attirées par une petite commune qualitative en bord de Seine, des acquéreurs de l’ouest francilien, une clientèle patrimoniale, ainsi que des artistes et professions culturelles sensibles au passé impressionniste. Ils cherchent une maison de caractère de 5-6 pièces avec jardin, un pavillon des Hauts de Bougival, une villa de bord de Seine ou un appartement familial en résidence de standing.

Les biens rares de la commune

Trois biens n’ont pratiquement pas d’équivalent : les villas et maisons de maître des bords de Seine et du quartier des Coteaux Monet, les biens avec vue sur la Seine, et les propriétés de l’ancienne villégiature impressionniste — Bougival fut un haut lieu de séjour des peintres. Dans une commune de 9 134 habitants, la rareté n’est pas un argument commercial : c’est une donnée de marché.

Ce qu’il faut assumer

L’absence de gare est le principal point de faiblesse, la desserte reposant sur les bus et les gares du Vésinet. Le marché très étroit — 4 477 logements — rend les comparables rares et l’estimation plus délicate. S’y ajoutent le repli de 3 % sur un an des appartements, le risque inondation le long de la Seine avec un PPRi à consulter en mairie, les ruptures de pente et rues étroites des coteaux, et une offre scolaire communale mal documentée dans les sources publiques.

Combien de temps pour vendre à Bougival ?

Comptez 10 à 16 semaines. Une petite commune sans gare et à faible volume de transactions dépasse la moyenne nationale d’environ 98 jours. Les biens de caractère en bord de Seine peuvent demander plus de cinq mois : le vivier d’acquéreurs y est très restreint, mais chacun d’eux cherche précisément ce type de bien. C’est une estimation argumentée.

Bien vendre à Bougival : la méthode

• Apporter soi-même les comparables : avec si peu de ventes par an, l’acheteur n’a aucune référence. Celui qui les fournit cadre la discussion.
• Documenter le patrimoine : Coteaux Monet, Rives de Seine, villégiature impressionniste. Cette prime d’image existe, elle se raconte.
• Anticiper le repli sur les appartements : -3 % sur un an. Un collectif se positionne au juste prix tout de suite, pas après deux baisses.
• Chiffrer l’accès aux trois gares : c’est la première objection ; des minutes précises valent mieux qu’un « proche du RER ».

En résumé

• 9 134 habitants et seulement 4 477 logements : le plus petit marché de la couronne de Chatou.
• Quatre conseils de quartier officiels : Cœur de ville, La Chaussée, Les Coteaux Monet et Rives de Seine.
• Maisons à 5 770 €/m² (4 370 – 6 700 €/m²), 16 % sous le centre de Chatou ; appartements à 4 625 €/m², en repli de 3 % sur un an.
• Aucune gare : accès au RER A par les deux gares du Vésinet et par Chatou-Croissy ; ligne scolaire 6456 vers Saint-Germain-en-Laye.
• Délai estimé de 10 à 16 semaines, au-delà de cinq mois pour un bien de caractère en bord de Seine.
• À traiter : PPRi le long de la Seine, pentes et rues étroites, offre scolaire à vérifier en mairie.

Questions fréquentes sur l’immobilier à Bougival

📊 D’où viennent ces chiffres ? Prix au m² : indicateurs de marché 2026 (médianes et moyennes publiées par MeilleursAgents, Efficity, PAP, SeLoger, Orpi, Le Figaro Immobilier et les données DVF, relevés 2025-2026). Population et logements : INSEE RP2023, paru le 27/08/2026. Écoles, commerces et transports : villes concernées, académie de Versailles et Île-de-France Mobilités, 2026. Les délais de vente sont des estimations argumentées, pas des mesures publiées par commune. Il s’agit d’indicateurs de marché par secteur, et non de l’estimation d’un bien précis : la rue, la surface, le terrain, l’état et le DPE font varier la valeur de plusieurs centaines d’euros au mètre carré.

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Laurent Talbot — votre conseiller immobilier iad France à Chatou (78400) et dans les communes voisines.