Immobilier à Bezons : prix, rendement et tramway T2 (95870)

Les cinq quartiers résidentiels de Bezons

La commune la plus dense et la plus dynamique du panel

Bezons compte 36 434 habitants et 14 841 ménages, pour une densité de 8 758 hab./km² — la plus élevée du secteur — et une croissance démographique de +3,6 % par an entre 2017 et 2023, la plus forte du panel. Le parc atteint 16 137 logements, dont 91,0 % de résidences principales, 8,2 % de logements vacants et seulement 41,6 % de propriétaires occupants : c’est la proportion de locataires la plus élevée des communes étudiées. La commune compte 13 593 emplois au lieu de travail.

Centre-ville, Val Notre-Dame, Colombier, Nouveau Bezons, Agriculture

Le découpage couramment utilisé distingue cinq grands quartiers résidentiels — Centre-ville, Les Chênes – Val Notre-Dame, Colombier, Nouveau Bezons et le quartier de l’Agriculture — auxquels s’ajoute une zone industrielle en reconversion. Attention : ce découpage provient d’une source d’agence et non d’un document municipal. Une charte des conseils de quartier existe, mais la liste officielle est à demander en mairie. Deux sous-secteurs sont en revanche attestés par des indices de prix : la rue du Val-Notre-Dame et le quartier Nouveau Bezons.

Combien vaut un bien à Bezons en 2026 ?

Le prix d’entrée le plus bas du secteur

Le prix moyen d’une maison s’établit à 4 435 €/m² (PAP 2026), dans une fourchette de 3 303 à 4 958 €/m² — les indices de la rue du Val-Notre-Dame situant le bas à 3 303 €/m², avec un bas de marché à 2 131 €/m². Le Figaro Immobilier relève par ailleurs une médiane de 3 682 €/m² pour les maisons du quartier Nouveau Bezons. Les appartements se situent à 3 916 €/m² (PAP) et 3 993 €/m² selon Orpi. Par rapport à Chatou, l’écart atteint environ 36 % sur les maisons et 32 % sur les appartements : c’est le point d’entrée le plus bas de la couronne.

Le rendement locatif, moteur du marché

C’est la donnée qui distingue Bezons de toutes ses voisines. Avec un loyer moyen de 18,1 €/m² par mois pour les appartements et un prix d’achat autour de 3 916 €/m², le rendement brut annoncé atteint 5,6 % — avant charges, travaux et fiscalité. Aucune autre commune du secteur n’approche ce niveau : à Chatou ou au Vésinet, l’acheteur paie d’abord un cadre de vie. Ici, il achète un calcul. La série d’évolution des prix sur trois ans n’est pas publiée pour Bezons.

Les ventes réelles à Bezons sur la carte

Cette carte reprend les transactions enregistrées par les notaires (données DVF) à Bezons. Comparez rue par rue : l’environnement et les valeurs varient fortement d’un quartier à l’autre, et les biens proches du tramway T2 forment un marché à part.

🗺️ Ouvrir la carte en plein écran · Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), données publiques de l’État.

Écoles, commerces et transports à Bezons

18 écoles et un lycée professionnel

La commune compte 18 écoles accueillant les enfants en maternelle et en primaire, ainsi que le lycée professionnel Eugène Ronceray. La liste nominative complète des écoles, collèges et lycées n’est pas attestée par les sources publiques consultées, et le collège public de rattachement est à vérifier auprès du Département du Val-d’Oise. Une commune de 36 434 habitants dispose nécessairement de collèges, mais leurs noms n’ayant pas pu être vérifiés, ce point est à confirmer en mairie avant tout achat familial.

Des commerces portés par la densité

La très forte densité de population soutient une offre commerciale de proximité développée : commerces de centre-ville, moyennes surfaces et nombreuses enseignes de quartier dans les cinq secteurs résidentiels. La présence d’un marché forain et de zones commerciales est probable mais non attestée dans les sources : les jours, places et enseignes sont à confirmer auprès du service économique de la mairie. L’offre est complétée par Westfield Parly 2 et par les pôles de La Défense et de Nanterre, accessibles en tramway.

Le tramway T2, premier facteur de valeur

Le tramway T2 relie le terminus Pont de Bezons à la Porte de Versailles en passant par La Défense : environ 45 minutes entre les deux terminus, pour 24 arrêts. C’est l’atout majeur de la commune. Les lignes de bus 6413 (Pont de Bezons – Gare de La Frette-Montigny) et 6419 (Pont de Bezons – Gare de Maisons-Laffitte) complètent la desserte. Côté route : A15, A86 et pont de Bezons. Deux projets sont à suivre : la requalification de la RD392 en boulevard urbain, dans le cadre du projet Bus entre Seine, et une extension du T2 vers Cormeilles-en-Parisis, dont l’échéancier est à vérifier auprès d’Île-de-France Mobilités.

Les biens recherchés à Bezons

Le studio et le 2-3 pièces pour le locatif

Les acheteurs sont des primo-accédants et des investisseurs locatifs — c’est le marché du rendement du secteur —, des jeunes actifs travaillant à La Défense grâce à l’accès direct par le tramway, des familles à budget serré, et des acquéreurs qui cherchent le prix au mètre carré le plus bas de la couronne de Chatou. Ils visent des appartements de 2-3 pièces et des studios pour le locatif, de petites maisons de ville, des biens récents ou réhabilités issus du renouvellement urbain, et des logements proches du T2.

Les biens rares de la commune

Dans un parc majoritairement collectif et locatif, trois configurations sortent du lot : la maison individuelle avec jardin, très rare ici ; l’appartement avec terrasse et parking dans un programme neuf ; et les biens rénovés du quartier Nouveau Bezons. Si vous possédez l’un d’eux, votre bien ne se compare pas à la moyenne communale.

Ce qu’il faut assumer

Le parc majoritairement locatif — 41,6 % de propriétaires occupants seulement — limite la profondeur du marché de la revente, et le taux de logements vacants atteint 8,2 %. Le profil socio-économique de la commune diffère nettement de celui de Chatou, avec un niveau de vie médian de 23 780 € et un taux de chômage de 13,6 % (INSEE 2023) : c’est une donnée à intégrer dans l’analyse de la demande et du risque locatif. S’y ajoutent les nuisances liées aux axes A15 et A86 et à la zone industrielle, et une qualité d’environnement hétérogène selon les quartiers, qui impose une analyse rue par rue.

Combien de temps pour vendre à Bezons ?

Comptez 12 à 20 semaines, le délai le plus long du secteur. La raison est structurelle : sur un marché à dominante locative, un bien est plus facile à louer qu’à vendre, et la moyenne nationale d’environ 98 jours est nettement dépassée. Les appartements loués et les biens proches du T2 se revendent plus vite. C’est une estimation argumentée.

Bien vendre à Bezons : la méthode

• Vendre le calcul avant le bien : loyer, charges, taxe foncière, rendement brut. C’est le langage du public majoritaire ici.
• Chiffrer le trajet par le T2 : Pont de Bezons, La Défense, Porte de Versailles, 24 arrêts. C’est le premier facteur de valeur.
• Valoriser un bail en cours : un locataire en place est un argument, pas un obstacle, face à un investisseur.
• Analyser rue par rue : l’environnement varie fortement d’un quartier à l’autre ; la moyenne communale ne reflète aucune adresse précise.

En résumé

• 36 434 habitants, la densité la plus élevée du secteur (8 758 hab./km²) et la plus forte croissance : +3,6 % par an.
• Maisons à 4 435 €/m² (3 303 – 4 958 €/m²), appartements à 3 916 €/m² : environ 36 % sous le centre de Chatou.
• Un rendement brut annoncé de 5,6 %, avec un loyer moyen de 18,1 €/m² : le marché du rendement du secteur.
• Tramway T2 du Pont de Bezons à la Porte de Versailles via La Défense, 24 arrêts en environ 45 minutes.
• Parc majoritairement locatif (41,6 % de propriétaires) : marché de revente plus étroit.
• Délai estimé de 12 à 20 semaines, le plus long du secteur. Collèges à confirmer en mairie.

Questions fréquentes sur l’immobilier à Bezons

📊 D’où viennent ces chiffres ? Prix au m² : indicateurs de marché 2026 (médianes et moyennes publiées par MeilleursAgents, Efficity, PAP, SeLoger, Orpi, Le Figaro Immobilier et les données DVF, relevés 2025-2026). Population et logements : INSEE RP2023, paru le 27/08/2026. Écoles, commerces et transports : villes concernées, académie de Versailles et Île-de-France Mobilités, 2026. Les délais de vente sont des estimations argumentées, pas des mesures publiées par commune. Il s’agit d’indicateurs de marché par secteur, et non de l’estimation d’un bien précis : la rue, la surface, le terrain, l’état et le DPE font varier la valeur de plusieurs centaines d’euros au mètre carré.

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Laurent Talbot — votre conseiller immobilier iad France à Chatou (78400) et dans les communes voisines.